Der Moment, in dem die Frage aufkommt

Es braucht keinen grossen Anlass. Eine Kündigung, ein zweites Kind, ein Blick auf die Lohnabrechnung nach der Beförderung und plötzlich steht eine Frage im Raum, die vorher nur leise mitlief.

Manchmal ist der Auslöser subtiler: das Bewusstsein, gutes Geld zu verdienen und trotzdem festzustellen, dass es Ende des Monat einfach weg ist. Nicht investiert, nicht gespart. Einfach weg. Seit Jahren.

Spätestens dann taucht sie auf - die Frage, die ohnehin in jedem Freundeskreis und an jedem Familientisch irgendwann gestellt wird: Wie lege ich mein Geld sinnvoll an, und wie sorge ich vor, damit es in zehn oder zwanzig Jahren noch trägt? Wenige Themen führen dabei so zuverlässig ins Zentrum der Diskussion wie Wohneigentum.

Die Frage, die sich lohnt

«Kaufen oder Mieten?», so gestellt, greift die Frage zu kurz. Zumindest als reiner Kostenvergleich mit zwei Spalten und einem Gewinner am Ende.

Die relevante Frage ist eine andere und sie hat weniger mit Geld zu tun, als die meisten denken: Wie will ich in zehn Jahren leben, was geschieht mit meinem Vermögen, wenn sich nichts verändert, und wovor genau habe ich eigentlich Bedenken - vor der Entscheidung oder vor ihrer Tragweite?

Viele schieben die Antwort jahrelang auf. Nicht, weil die Zahlen dagegen sprächen. Sondern weil die Dimension der Entscheidung lähmt. Da werden Inserate verglichen, Szenarien durchgespielt aber der konkrete Schritt bleibt aus. So verharrt die Frage als Gedankenwolke. Und je länger sie das bleibt, desto unerreichbarer fühlt sich alles an.

Die grösste Hürde beim Eigentumserwerb steht nicht auf dem Kontoauszug. Sie steht im Kopf.

Doch ist der Weg heraus nicht erstaunlich einfach, indem das, was in der Vorstellung kreist, konkret wird? So wie eine Mietwohnung erst durch die Besichtigung real wird, verhält es sich auch mit Eigentum: durch eine Wohnung gehen, sich vorstellen, wo der Esstisch steht, eine Finanzierung durchrechnen lassen. Nicht als Verpflichtung, sondern als Realitätscheck. Plötzlich ist die Frage keine Wolke mehr sondern eine Zahl, ein Grundriss, ein Gefühl.

Was die Zahlen sagen

Wer den Schritt vom Grübeln zum Prüfen wagt, findet eine Ausgangslage, die überrascht.

▸ In 57 Prozent aller Schweizer Gemeinden ist Kaufen rechnerisch günstiger als Mieten (Wüest Partner, Februar 2026).

▸ Wohneigentum verteuerte sich im ersten Quartal 2026 um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

▸ Angebotsmieten liegen mehr als 10 Prozent über den Bestandsmieten. Wer umzieht, zahlt deutlich mehr.

Das bedeutet: Wer in einer günstigen Mietwohnung lebt, fährt gut solange die Situation stabil bleibt. Doch der Mietmarkt bestraft Mobilität. Ein Wohnungswechsel konfrontiert mit Preisen, die eine sorgfältige Kalkulation erfordern.

Gleichzeitig ist die Lage differenziert. In Zürich, Genf und Zug bleibt Mieten rechnerisch attraktiver. Die Mehrheit der 57 Prozent liegt in ländlichen Regionen und der Westschweiz.

Und dann ist da der Elefant im Raum: die Abschaffung des Eigenmietwerts.

Ab 2029 entfällt die Besteuerung des fiktiven Mietwerts. Für Eigentümer bedeutet das eine jährliche Entlastung von durchschnittlich 800 Franken. Nach der Umstellung dürfte Kaufen in rund 71 Prozent der Gemeinden günstiger sein - gegenüber bisher 57.

Die Kehrseite: Hypothekarzinsabzüge werden erheblich eingeschränkt, Unterhalts- und Renovationskosten können steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Wer eine sanierungsbedürftige Liegenschaft erwirbt, rechnet anders als jemand, der in einen Neubau zieht. Wer eine ältere, sanierungsbedürftige Liegenschaft erwirbt, verliert mit dieser Regelung einen bislang relevanten Steuervorteil. Denn Renovations- und Unterhaltskosten lassen sich künftig nicht mehr abziehen. Bei einem Neubau hingegen fallen solche Kosten in den ersten Jahren kaum an. Hier wirkt die Entlastung durch den Wegfall des Eigenmietwerts nahezu ungeschmälert, was Neubauten unter dem neuen Regime deutlich attraktiver macht.

Eine pauschale Antwort existiert nicht. Aber eine fundierte, individuelle sofern die eigene Situation sorgfältig analysiert wird.

Der Weg zum Eigentum hat mehr Türen, als die meisten denken

20 Prozent Eigenkapital, kalkulatorischer Zins von 5 Prozent, Tragbarkeitsgrenzen, die Anforderungen an eine Immobilienfinanzierung in der Schweiz sind bekannt. Und sie wirken auf den ersten Blick wie eine verschlossene Tür.

Doch wer genauer hinsieht, entdeckt Wege, die im ersten Moment nicht auf dem Radar sind. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann die Eigenkapitalbasis verändern, ohne dass jemand dafür bereits verstorben sein muss. Die Pensionskasse lässt sich gezielt einsetzen - im Rahmen der Regeln, aber oft wirksamer als gedacht. Und wer bereit ist, den Radius zu erweitern und nicht ausschliesslich in den teuersten Lagen sucht, stellt fest: Die Schweiz hat mehr bezahlbares Wohneigentum, als die Schlagzeilen vermuten lassen.

Das eigentliche Hindernis liegt oft woanders: in der Vorstellung, dass es nur ganz oder gar nicht geht. Das Einfamilienhaus mit Garten oder weiter mieten. Die perfekte Lage oder keine.

Eine kleine Eigentumswohnung mit 30 ist kein Kompromiss. Sie ist ein Fundament.

Das Leben bietet selten die eine perfekte Lösung, dafür viele tragfähige. Wer mit Anfang dreissig eine bezahlbare Wohnung erwirbt, baut über die Jahre reales Eigenkapital auf. Jeder Franken, der die Hypothek reduziert, fliesst ins eigene Vermögen. Gleichzeitig entwickelt sich der Immobilienwert. Zehn Jahre später eröffnet sich ein völlig anderer Ausgangspunkt - eine Basis, von der aus sich grösser denken lässt.

Was danach kommt, ist offen und genau darin liegt die Stärke. Der Verkaufserlös wird zum Eigenkapital für das Haus, das mit dreissig unerreichbar schien. Oder die Wohnung bleibt im Besitz und wird vermietet. Oder sie erweist sich schlicht als genau das Richtige. Jedes dieser Szenarien ist tragfähig, weil es auf einer bewussten Entscheidung gründet, nicht auf Unterlassen.

Wer auf den perfekten Zeitpunkt wartet, wartet häufig für immer. Wer den ersten Schritt wagt, auch einen kleinen, setzt etwas in Bewegung.

Zwei Lebenswege, beide richtig

Marco kauft mit 32 eine 3.5-Zimmer-Wohnung in Emmen für 750'000 Franken. Nicht sein Traumobjekt, aber solide, gut angebunden, bezahlbar. Er bringt 150'000 Franken Eigenkapital mit und zahlt monatlich rund 2'100 Franken - Hypothekarzins, Amortisation und Nebenkosten zusammengenommen.

Die ersten Wochen sind besonders: das Gefühl, abends die Tür zu schliessen und zu wissen, das hier gehört mir. Dieses unbeschreibliche Gefühl, auf etwas Eigenes einzuzahlen statt auf ein fremdes Konto. Er lernt, was eine Stockwerkeigentümerversammlung ist, ärgert sich gelegentlich über Dinge, die er als Mieter dem Verwalter gemeldet hätte. Aber die Jahre vergehen schneller als gedacht. Mit 45 verkauft er. Die Wohnung hat bei einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 3 Prozent pro Jahr einen Marktwert von rund 1'100'000 Franken. Nach Abzug der Resthypothek bleiben ihm etwa 585'000 Franken Eigenkapital aus ursprünglich 150'000. Damit finanziert er ein Haus für seine Familie, mit einer Hypothek, die sich komfortabel tragen lässt.

Leila mietet mit 32 weiter. Bewusst. Sie lebt in Zürich, wo eine vergleichbare Eigentumswohnung über eine Million kosten und monatlich mehr als 4'000 Franken verschlingen würde. Ihre Miete beträgt 2'800 Franken. Deutlich weniger als die Eigentumskosten in dieser Lage. Die 150'000 Franken, die sie als Eigenkapital hätte einsetzen können, investiert sie stattdessen in ein breit diversifiziertes ETF-Portfolio. Kein Sparplan nebenbei, keine monatlichen Einzahlungen. Sie lässt schlicht den Zinseszins arbeiten. Bei einer durchschnittlichen Rendite von 6 Prozent pro Jahr verdoppelt sich ihr Kapital in gut einem Jahrzehnt. Nach 13 Jahren zeigt ihr Depot einen Wert von rund 320'000 Franken.

Auf dem Papier hat Marco mehr. Deutlich mehr sogar. Aber Leila hat etwas anderes gewonnen: dreizehn Jahre volle Flexibilität, berufliche Wechsel, ein Jahr in Barcelona, die Freiheit, Entscheidungen nicht an eine Immobilie knüpfen zu müssen. Und wenn sie mit 45 entscheidet, dass jetzt der richtige Moment für Eigentum ist, bringt sie 320'000 Franken Eigenkapital mit. Genug, um in vielen Schweizer Gemeinden eine Wohnung bis 1'600'000 Franken zu finanzieren oder komfortabel ins Eigentum bis 800'000 Franken einzusteigen.

Wer hat die bessere Entscheidung getroffen? Die Frage führt in die Irre. Marco hat Vermögen aufgebaut, das ihn heute trägt. Leila hat sich Freiheit bewahrt, die ihr morgen jede Tür offenhält. Beide hatten einen Plan und genau das macht den Unterschied.

Die schlechteste Entscheidung ist keine von beiden. Die schlechteste Entscheidung ist gar keine.

Es gibt kein verlorenes Geld

«Die Miete ist rausgeschmissenes Geld.» Dieser Satz fällt in nahezu jedem Gespräch über Wohneigentum. Und er ist falsch, zumindest in seiner Absolutheit.

Miete ist der Preis für Wohnraum, für Flexibilität, für die Freiheit, morgen woanders sein zu können. Das ist eine Dienstleistung mit realem Wert. Genauso wenig ist die Hypothekarzinszahlung «investiertes Geld». Der Zins fliesst an die Bank, nicht ins eigene Vermögen. Was tatsächlich Vermögen aufbaut, ist die Amortisation und die Wertsteigerung der Immobilie.

Die Frage ist nie, ob Geld «verloren» geht. Die Frage ist, ob es bewusst eingesetzt wird.

Wer mietet und diese Entscheidung bewusst getroffen hat, verliert nichts. Wer mietet, weil die Alternative nie ernsthaft geprüft wurde, verschenkt möglicherweise eine Chance - nicht aus finanzieller Unkenntnis, sondern aus mangelnder Auseinandersetzung.

Die beste Entscheidung ist die bewusste

Ob kaufen oder mieten: Entscheidend ist nicht, was eine Tabelle sagt. Entscheidend ist, dass die Frage ernsthaft durchdacht wurde. Mit Zahlen, ja. Aber auch mit einem ehrlichen Blick auf das eigene Leben, die eigenen Pläne und die eigenen Bedenken.

Niemand weiss, was in zwanzig Jahren ist. Preise können steigen oder fallen, Zinsen sich verändern, Lebensumstände werden es mit Sicherheit. Aber wer heute die richtigen Fragen stellt, hat morgen bessere Antworten.

Und manchmal beginnt das ganz einfach: nicht mit einer Tabelle, sondern mit einer Besichtigung. Mit dem Mut, sich etwas Konkretes vorzustellen. Und mit einem Gespräch mit jemandem, der diese Fragen kennt und bei der Suche nach den richtigen Antworten begleitet.

Sie möchten wissen, was in Ihrer Situation Sinn macht?

Wir helfen gerne, die richtigen Fragen zu stellen und die passenden Antworten zu finden.

creatio.ch | info@creatio.ch | +41 41 562 06 43