Nutzungsrechte - wenn einem etwas gehört, aber die Verfügungsgewalt eingeschränkt ist
Was versteht man unter einem Nutzungsrecht? - Die Definition
Das Nutzungsrecht erlaubt es einer Person, eine Sache oder Immobilie zu nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. In der Immobilienwelt findet man sowohl vertragliche als auch dingliche Nutzungsrechte. Vertragliche Nutzungsrechte entstehen meist durch Miet- oder Pachtverträge, während dingliche Nutzungsrechte wie Wohnrecht und Nutzniessungsrecht (auch Niessbrauchrecht) im Grundbuch eingetragen werden müssen, damit sie rechtlich abgesichert sind.
Unterschiede: Wohnrecht, Nutzniessungsrecht und einfaches Nutzungsrecht
Wohnrecht
Das Wohnrecht gestattet es einer Person, in einer Immobilie zu leben, ohne sie zu besitzen. Oft wird es im Alter genutzt, wenn Eigentümerinnen ihr Haus verkaufen oder verschenken, aber weiterhin darin wohnen möchten. Wohnberechtigte können die Immobilie nicht vermieten und müssen für Betriebskosten wie Heizung und Nebenkosten selbst aufkommen. Dieses Recht wird im Grundbuch als beschränkte, persönliche Dienstbarkeit eingetragen und endet in der Regel mit dem Tod der berechtigten Person. Das Wohnrecht ist nicht vererbbar.
Nutzniessungsrecht (Niessbrauchrecht)
Das Nutzniessungsrecht erlaubt eine intensivere Nutzung als das einfache Wohnrecht. Nutzniesser dürfen die Immobilie vermieten oder auch Einnahmen daraus erzielen. Für gewöhnlich zahlt die berechtigte Person die Unterhaltskosten, Nebenkosten und anteilige Steuern. Auch dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann für bis zu 100 Jahre bestehen. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten und ist ebenfalls nicht vererbbar.
Einfaches Nutzungsrecht
Das einfache Nutzungsrecht, häufig durch Mietverträge geregelt, umfasst das Recht, eine Immobilie oder Räume zu nutzen. Dieses Recht endet bei Kündigung des Mietvertrages und umfasst typischerweise keine Erlaubnis zur Untervermietung oder gewerblichen Nutzung ohne zusätzliche Vereinbarungen. Auch bestimmte Weg- oder Fahrrechte über ein Nachbargrundstück gehören zu den einfachen Nutzungsrechten und sind oft dinglich gesichert.
Einfluss von Nutzungsrechten auf den Immobilienwert
Nutzungsrechte wie Wohn- oder Nutzniessungsrechte beeinflussen den Marktwert einer Immobilie erheblich. Da sie die Nutzbarkeit und Veräusserlichkeit der Immobilie einschränken, kann der Wert einer Immobilie sinken, was jedoch auch Vorteile haben kann. So reduziert ein eingetragenes Nutzungsrecht beispielsweise den steuerlich relevanten Schenkungswert, was bei Übertragungen innerhalb der Familie oft gewünscht ist.
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