Kapitalisierungssatz – So beeinflusst er den Ertragswert einer Immobilie
Was ist der Kapitalisierungssatz? - Die Definition
Der Kapitalisierungssatz zeigt das Verhältnis zwischen den Einnahmen und dem Wert einer Immobilie. Bei der Ertragswert-Methode werden die jährlichen Nettomieteinnahmen (Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser) durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz dividiert. Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich dabei aus dem risikolosen Zinssatz, einem Zuschlag für das Leerstandsrisiko, den Verwaltungskosten, der Altersentwertung und dem Unterhalt der Liegenschaft zusammen. Als Referenzzins für risikolose Anlagen gilt zum Beispiel die Rendite von 10-jährigen Bundesobligationen.
Der Kapitalisierungssatz ist eine wichtige Kennzahl bei der Bewertung von Renditeimmobilien, also Objekten, die vorrangig für Vermietungszwecke gehalten werden. Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger fällt der geschätzte Immobilienwert aus, da höhere Renditeanforderungen und Risiken eingepreist werden.
Wie wird der Kapitalisierungssatz berechnet?
Die Grundformel für den Kapitalisierungssatz ist:
- Kapitalisierungssatz = Referenzzinssatz für risikolose Anlagen + Zuschläge
Als Referenzzinssatz dient oft die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen. Zu- und Abschläge ergeben sich durch Einflüsse wie das Markt- und Leerstandsrisiko, die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung und einen Inflationsschutz. Die Berücksichtigung dieser Komponenten ermöglicht es, den Kapitalisierungssatz realitätsnah und marktgerecht festzulegen.
Der Kapitalisierungssatz berechnet sich wie folgt:
- Risikoloser Zinssatz (z.B. Rendite von 10-jährigen Bundesobligationen)
- Zuschlag für Leerstandsrisiko (je nach Region sollte von 1-4 % Leerstand ausgegangen werden)
- Verwaltungskosten (in der Regel ca. 4% der Nettomieteinnahmen)
- Altersentwertung des Gebäudes (ca. 1 % pro Jahr; Achtung: Nur das Gebäude wird entwertet, nicht das Grundstück)
- Unterhalt ist sehr stark vom Alter der Liegenschaft abhängig (zwischen 2 und 10 % der Nettomieteinnahmen)
Der Kapitalisierungssatz bildet die Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts.
Wozu dient der Kapitalisierungssatz?
Der Kapitalisierungssatz ist essentiell für die Bewertung des Ertragswerts einer Immobilie, der sich aus der Division des Nettomietertrags durch den Kapitalisierungssatz ergibt. Die Formel lautet:
- Ertragswert = Nettomieterträge pro Jahr x 100 / Kapitalisierungssatz
Hierbei wird der Nettomietertrag durch Abzug von Betriebskosten wie Strom, Wasser und Heizung von den Bruttomieteinnahmen berechnet.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus erzielt Nettomieteinnahmen von 200’000 Franken pro Jahr. CHF 200’000 durch einen Kapitalisierungssatz von 4.5 Prozent resultiert in einem Ertragswert des Hauses von CHF 4.44 Millionen. Steigen die Zinsen, das Leerstandsrisiko oder die Betriebskosten, sinkt der Ertragswert: Mit einem Kapitalisierungssatz von 5 % beträgt der Ertragswert des Objektes nur noch CHF 4 Millionen.
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