Kapitalisierungssatz – So beeinflusst er den Ertragswert einer Immobilie
Was ist der Kapitalisierungssatz? Eine Definition
Der Kapitalisierungssatz ist eine wichtige Kennziffer bei der Bewertung von Renditeimmobilien, also Objekten, die vorrangig für Vermietungszwecke gehalten werden, wie Wohngebäude, Bürogebäude oder gemischte Gewerbe- und Wohnimmobilien. Der Kapitalisierungssatz zeigt die erwartete jährliche Rendite einer Immobilie und ist somit grundlegend zur Berechnung des Ertragswerts. Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger fällt der geschätzte Immobilienwert aus, da höhere Renditeanforderungen und Risiken eingepreist werden.
Wie wird der Kapitalisierungssatz berechnet?
Der Kapitalisierungssatz wird meist auf Basis vergleichbarer Objekte ermittelt, oft durch eine hedonische Schätzung. Dabei fliessen verschiedene Faktoren in die Berechnung ein, die massgeblich den Kapitalisierungswert beeinflussen. Die Grundformel für den Kapitalisierungssatz ist:
- Kapitalisierungssatz = Referenzzinssatz für risikolose Anlagen + Zu-/Abschläge
Als Referenzzinssatz dient oft die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen. Zu- und Abschläge ergeben sich durch Einflüsse wie das Markt- und Leerstandsrisiko, die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung und einen Inflationsschutz. Die Berücksichtigung dieser Komponenten ermöglicht es, den Kapitalisierungssatz realitätsnah und marktgerecht festzulegen.
Wozu dient der Kapitalisierungssatz?
Der Kapitalisierungssatz ist essentiell für die Bewertung des Ertragswerts einer Immobilie, der sich aus der Division des Nettomietertrags durch den Kapitalisierungssatz ergibt. Die Formel lautet:
- Ertragswert = Nettomieterträge pro Jahr x 100 / Kapitalisierungssatz
Hierbei wird der Nettomietertrag durch Abzug von Betriebskosten wie Strom, Wasser und Heizung von den Bruttomieteinnahmen berechnet. Ein Beispiel:
- Nettomieterträge pro Jahr: 150.000 CHF
- Kapitalisierungssatz: 5 %
Der Ertragswert der Immobilie liegt bei 3.000.000 CHF (150.000 x 100 / 5).
Wie wirkt sich der Kapitalisierungssatz auf den Ertragswert aus?
Die Höhe des Kapitalisierungssatzes beeinflusst direkt den Ertragswert: Ein höherer Satz senkt den Ertragswert und signalisiert höhere Risiken oder gestiegene Betriebskosten. In unserem Beispiel würde ein Anstieg auf 6 % den Ertragswert der Immobilie auf 2.500.000 CHF senken. Dies verdeutlicht, dass sich Schwankungen im Kapitalisierungswert spürbar auf den kalkulierten Immobilienwert auswirken und potenzielle Käufer oder Investoren die Berechnung mit Sorgfalt vornehmen sollten.