Geschossflächenziffer – Definition und Alternativen in der Schweiz
Was ist die Geschossflächenziffer? - Die Definition
Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Sie beschreibt also, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf: Je höher die Zahl, desto mehr darf man bauen. Sie ist somit ein zentraler Faktor, der die bauliche Dichte eines Grundstücks und dessen potenziellen Wert beeinflusst.
In vielen Kantonen ist die Geschossflächenziffer essenziell, um die städtebauliche Nutzung und Dichte zu steuern, da sie genau angibt, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche auf einem Grundstück gebaut werden darf. Grundstücke mit einer höheren GFZ sind oft wertvoller, weil mehr Nutzfläche realisiert werden kann.
Wie berechnet man die Geschossflächenziffer?
Die GFZ wird gemäss IVHB (https://ivhb.ch/glossar/geschossflaechenziffer/) ermittelt, indem die Summe der gesamten Geschossflächen durch die anrechenbare Grundstücksfläche geteilt wird. In diese Geschossflächenberechnung fliessen verschiedene Flächentypen ein:
- Hauptnutzflächen (HNF) – Wohnräume, Büros und Verkaufsflächen.
- Nebennutzflächen (NNF) – Flächen für Lager, Technikräume.
- Verkehrsflächen (VF) – Flächen für Treppenhäuser, Korridore und Aufzüge.
- Konstruktionsflächen (KF) – Flächen, die für Wände, Stützen und andere tragende Bauteile benötigt werden.
- Funktionsflächen (FF) – Räume für haustechnische Installationen, z. B. Heizungsräume.
Die Formel zur Berechnung lautet:
- Geschossflächenziffer = Summe aller Geschossflächen / anrechenbare Grundstücksfläche
Wichtig ist, dass Räume mit einer lichten Höhe unterhalb des vorgegebenen Mindestmasses von der Berechnung ausgeschlossen werden. Die genauen Regelungen zur Mindesthöhe variieren je nach Kanton und sind beim zuständigen Bauamt einzuholen, bevor die Planungsphase beginnt.
Was ist die anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF)?
Die anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF) umfasst alle Flächen eines Grundstücks, die zur Bauzone gehören und für die Bebauung relevant sind. Gemäss der Schweizer SIA-Norm 421 werden Hauszufahrten und interne Wege, die das Grundstück erschliessen, in die Berechnung einbezogen. Ausgeschlossen sind dagegen Flächen, die zur allgemeinen Erschliessung des Grundstücks gehören, wie Wege und Strassen zur Fein-, Grob- und Grundererschliessung. Liegt das Baugrundstück in unterschiedlichen Bauzonen, muss die aGSF für jede Zone einzeln berechnet werden.
Welche Alternativen zur Geschossflächenziffer gibt es?
Da das Baurecht in der Schweiz kantonal geregelt ist, gibt es keine einheitliche Lösung hinsichtlich der Geschossflächenziffer. Einige Kantone bevorzugen andere Kennzahlen zur Steuerung der Bebauungsdichte:
- Ausnützungsziffer (AZ): Die Ausnützungsziffer ist eine ältere und in vielen Kantonen etablierte Berechnungsgrösse. Sie gibt das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Geschossfläche an, berücksichtigt aber oft nur bewohnbare Flächen und schliesst Nutzflächen wie Keller oder Balkone aus.
- KBaumassenziffer (BMZ): Die Baumassenziffer gibt das Verhältnis zwischen Grundstückfläche und oberirdischem Bauvolumen an, das realisiert werden darf. Diese Kennzahl gewinnt stetig an Bedeutung in der Schweiz.
Regionale Unterschiede und Entwicklungen
Nicht alle Kantone haben die Geschossflächenziffer in ihre Planung aufgenommen, und einige bevorzugen weiterhin die Ausnützungsziffer. Die IVHB ermöglicht es den Kantonen jedoch, zwischen verschiedenen Kennziffern zu wählen oder eigene Regelungen zu entwickeln, die den lokalen Anforderungen entsprechen. Bis 2024 haben sich 18 Kantone zur IVHB bekannt und verwenden damit die harmonisierten Begriffe und Messmethoden für die Bebauungssteuerung, darunter Kennziffern zu Abstands- und Höhenmessungen.
Für Bauherren, Investoren und Entwickler ist es wichtig, sich über die jeweilige Baurechtslage und die spezifischen Regelungen zur Geschossflächenziffer in den betroffenen Kantonen zu informieren, da diese direkten Einfluss auf Bauvorhaben und die Rentabilität eines Projekts haben können.
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