Erneuerungsfonds – verteilen Sie Instandhaltungskosten über mehrere Jahre
Was ist ein Erneuerungsfonds?
Ein Erneuerungsfonds ist ein gemeinschaftlich aufgebauter Geldtopf, der von einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Finanzierung künftiger Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten an einer Immobilie genutzt wird. Gemäss Artikel 712h ff. des Schweizer Zivilgesetzbuchs (ZGB) sind Eigentümergemeinschaften verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gebäudeteile regelmässig instand zu halten. Die Beiträge zum Erneuerungsfonds werden entsprechend der Wertquote des jeweiligen Eigentümers festgelegt und regelmässig eingezahlt. Auf diese Weise können grössere Sanierungen oder Reparaturen an der Liegenschaft langfristig geplant und ohne finanzielle Überraschungen umgesetzt werden.
Wofür benötigt man einen Erneuerungsfonds?
Für Käufer von Stockwerkeigentum steht in der Regel die eigene Wohnung im Fokus, doch der weitaus grössere Teil des Gebäudeunterhalts entfällt auf die gemeinschaftlichen Bereiche. Dazu zählen kostenintensive Bauteile wie:
- Fassade, Fenster und Türen
- Dach, Regenwasserabläufe und Dachterrassen
- Heizungsanlage und Lüftungssysteme
- Garten- und Aussenanlagen sowie Autostellplätze
- Energieeffiziente Modernisierungen wie die Installation von Fotovoltaikanlagen
Die Verwaltung dieser gemeinschaftlichen Kosten macht einen Erneuerungsfonds erforderlich. In der Eigentümerversammlung wird entschieden, wie hoch die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds ausfallen und in welchem Turnus sie erfolgen. Die Höhe orientiert sich oft an der Gebäudeversicherungssumme, wobei in der Schweiz Beträge von 0,2 % bis 0,5 % der Versicherungssumme üblich sind.
Tücken des Erneuerungsfonds
Ein Erneuerungsfonds verteilt zwar die Instandhaltungskosten über mehrere Jahre, kann jedoch in der Praxis auch zu finanziellen Engpässen führen, wenn die Mittel nicht ausreichen. Mögliche Schwierigkeiten sind:
- Zu geringe Einzahlungen: Sind die regelmässigen Beiträge zu niedrig, reicht das angesparte Guthaben nicht für grössere Sanierungen aus. Die Eigentümergemeinschaft könnte dann gezwungen sein, kurzfristig hohe Nachzahlungen zu leisten.
- Aufgeschobene Instandhaltungsarbeiten: Verzögerte oder „abgespeckte“ Sanierungsmassnahmen können dazu führen, dass Mängel am Gebäude schneller wieder auftreten und erneute Arbeiten erforderlich werden.
Um solche finanziellen Engpässe zu vermeiden, empfiehlt es sich, regelmässig den Zustand der Immobilie zu überprüfen und die Höhe des Erneuerungsfonds bedarfsgerecht anzupassen.
Darauf sollten Sie bei einem Erneuerungsfonds achten
Käufer von Stockwerkeigentum oder Renditeobjekten sollten sich vor dem Kauf über den Stand des Erneuerungsfonds informieren. Ein gut gefüllter Fonds weist darauf hin, dass die Gemeinschaft auf künftige Instandhaltungskosten vorbereitet ist. Folgende Punkte sollten geprüft werden:
- Analyse des Zustands der Liegenschaft: Lassen Sie von einem Sachverständigen eine Prüfung des Gebäudezustands und der geplanten Instandhaltungsmassnahmen durchführen, um die ausreichende Finanzierung des Erneuerungsfonds sicherzustellen.
- Einzahlungen der Eigentümer: Stellen Sie sicher, dass alle Eigentümer ihren Anteil regelmässig in den Fonds einzahlen. Fehlende Zahlungen könnten sonst eine zusätzliche finanzielle Belastung für die Gemeinschaft darstellen.
- Prüfung vergangener und geplanter Massnahmen: Bitten Sie die Verwaltung um eine Liste der in den letzten 10 Jahren durchgeführten und für die kommenden 10 Jahre geplanten Massnahmen, um die tatsächliche Notwendigkeit und Deckung der Instandhaltungsarbeiten zu verstehen.
Tipp: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte geprüft werden, ob der Vorbesitzer alle fälligen Einzahlungen geleistet hat. Ausstehende Zahlungen müssen sonst vom neuen Eigentümer übernommen werden.