Bruttogeschossfläche – Bedeutung und Berechnung
Was ist die Bruttogeschossfläche (BGF)? Eine Definition
Die Bruttogeschossfläche (BGF) wird innerhalb der Bauzonen im Baugesetz der jeweiligen Gemeinde bestimmt; außerhalb der Bauzonen liegt die Zuständigkeit beim Bund. Diese Kennzahl umfasst alle ober- und unterirdischen Geschossflächen eines Gebäudes. Da auch Mauer- und Wandquerschnitte in die Berechnung einbezogen werden, wird sie als "Brutto" bezeichnet. Die Bruttogeschossfläche umfasst Zimmer, Bad/WC, Küchen, Büroräume, Werkstätten, voll nutzbare Wintergärten, sowie Außentreppen, Korridore und Zwischengeschosse. Das Ergebnis kann als Gesamtwert des Gebäudes oder je Geschoss angegeben werden.
Wie wird die Bruttogeschossfläche berechnet?
Um die Bruttogeschossfläche zu berechnen, multiplizieren Sie die Außenmaße jedes Geschosses in Länge und Breite ohne Fassadenvorsprünge. Die notwendigen Maße finden Sie in den Bauzeichnungen des Objekts. Bei älteren Liegenschaften kann ein Gutachter bei der Ermittlung helfen. Um die "anrechenbare Geschossfläche" zu ermitteln, von der zum Beispiel die Ausnützungsziffer berechnet wird, müssen Sie die Bruttonebenflächen (BNF) abziehen. Dazu gehören Flächen, die nicht zum Wohnen oder Arbeiten genutzt werden, wie Dachräume, Balkone, offene Terrassen, Keller, Estrich- und Trockenräume, Waschküche, Tiefgaragenplätze, Heizungs- und Tankraum, überdeckte Sitzplätze oder Gartenhäuser. Flächen mit einer Höhe von maximal 1,50 m und deren Zugänge werden ebenfalls nicht in die Berechnung einbezogen.
Ermittlung der Ausnützungsziffer mithilfe der Bruttogeschossfläche
Die Ausnützungsziffer (AZ) dient Kantonen und Gemeinden zur Festlegung der zulässigen Überbauung eines Grundstücks. Sie wird ermittelt, indem die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) durch die anrechenbare Grundstücksfläche in Quadratmetern (aGSF) geteilt wird. Die anrechenbare Grundstücksfläche umfasst das zu bebauende Grundstück oder einzelne Teile des Baugrundstücks. Davon abzuziehen sind Grün- und Freihaltezonen, Gewässer und Waldgebiete, ebenso Zufahrten, Fahrbahnen und Trottoirs sowie Verkehrsanlagen, für die das erforderliche Genehmigungsverfahren bereits eingeleitet wurde. Tipp: Je größer die Ausnützungsziffer, desto größer ist der Spielraum bei der Grundstücksnutzung. Erfragen Sie bei der Baubehörde frühzeitig die maximale Ausnützungsziffer.
So berechnen Sie die Energiekennzahl
Mit der Bruttogeschossfläche kann auch die Energiekennzahl eines Gebäudes ermittelt werden. Diese Kennzahl gibt den Energieverbrauch eines Gebäudes an und ermöglicht den Vergleich unterschiedlicher Objekte. Zur Berechnung wird die Bruttogeschossfläche durch den Energiebedarf der Immobilie (z.B. Heizöl-, Gas-, Strom- oder Wasserverbrauch) geteilt.
Gleichen sich Bruttowohnfläche und Bruttogeschossfläche?
Die Begriffe Bruttogeschossfläche und Bruttowohnfläche werden oft verwechselt. Die Bruttowohnfläche beinhaltet alle nutzbaren Innenflächen eines Gebäudes, inklusive der Aussenwandquerschnitte. Zur Bruttogeschossfläche zählen jedoch auch die aussen liegenden Treppenhäuser, Balkone, Terrassen und Werkstätten. Tipp: Zieht man die Aussenwandquerschnitte von der Bruttowohnfläche ab, erhält man die Nettowohnfläche. Diese ist für Vermieter und Mieter besonders wichtig, da zur Berechnung des Mietzinses meist die Nettowohnfläche herangezogen wird.
Insgesamt bietet die Bruttogeschossfläche wichtige Informationen für die Planung und Bewertung von Gebäuden und hilft bei der Festlegung von Bau- und Nutzungsmöglichkeiten. Eine genaue Berechnung und das Verständnis der dazugehörigen Kennzahlen sind essenziell, um die optimale Nutzung eines Gebäudes realisieren zu können.