Bauherr in der Schweiz – Rolle, Rechte und Pflichten
Was versteht man unter einem Bauherrn? Eine Definition
Ein Bauherr ist die rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Person für ein Bauprojekt, sei es für die Bebauung eines Grundstücks, einen Umbau, eine Nutzungsänderung oder die Beseitigung eines Gebäudes. Ein Bauherr kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person (z. B. ein Bauträger) sein. Das Geschlecht des Bauherrn spielt keine Rolle, da der Begriff "Bauherr" oder "Bauherrschaft" geschlechtsunabhängig ist.
Übernimmt der Bauherr die Planung und Umsetzung eines Bauvorhabens, so bleibt er trotz Beauftragung von Architekten, Bauherrenberatern oder Generalunternehmern rechtlich und wirtschaftlich verantwortlich, es sei denn, es handelt sich um ein Bauprojekt mit einem Bauträger.
Aufgaben und Pflichten eines Bauherrn
Die Aufgaben des Bauherrn sind in verschiedenen Gesetzen und Normen geregelt, darunter Art. 679 ZGB (Haftpflicht aus Grundeigentum), Art. 58 OR (Werkhaftung), Art. 41 OR (Haftpflicht aus unerlaubter Handlung) sowie die SIA-Normen 101 und 112. Zu den zentralen Pflichten zählen:
- Bauprojekt organisieren: Als Bauherr sind Sie Projektorganisator und oberster Entscheidungsträger. Sie definieren das Ziel des Bauvorhabens, den Kostenrahmen, die Baubeteiligten, Termine, Zuständigkeiten und Aufgaben. Diese Details sollten in einem Projektpflichtenheft festgehalten werden.
- Bauantrag stellen: Vor Baubeginn ist die Genehmigung der zuständigen Baubehörde notwendig. Der Bauherr muss den Bauantrag vollständig einreichen. Nimmt ein Architekt Ihnen diese Aufgabe ab, bleibt dennoch der Bauherr verantwortlich.
- Sicherheit auf der Baustelle: Der Bauherr ist verpflichtet, für die Sicherheit auf der Baustelle zu sorgen. Dies kann auch die Beauftragung eines Sicherheitsbeauftragten umfassen.
- Fertiggestelltes Bauwerk prüfen: Der Bauherr muss das Bauwerk auf Mängel prüfen. Mängel sind innerhalb der vertraglichen Frist zu rügen. Gegebenenfalls sollte ein Sachverständiger zur Prüfung hinzugezogen werden.
Welche Rechte hat ein Bauherr in der Schweiz?
Als Bauherr haben Sie das Recht, die am Bau beteiligten Personen und Unternehmen zu wählen und die Arbeiten zu vergeben. Zudem können Sicherheiten wie Bürgschaften oder Kautionen eingefordert werden. Nach der Bauphase prüfen Sie den Bau und nehmen ihn ab oder beauftragen damit einen Sachverständigen. Bei Verzögerungen können Sie eine zeitnahe Fertigstellung verlangen. Wenn Mängel bestehen bleiben, können Sie einzelne Bauleistungen ablehnen und haben eventuell das Recht, vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu fordern.
Wichtig: Entscheidend ist, dass die gewünschten Eigenschaften des Bauwerkes vertraglich festgehalten sind.
Ausnahme Bauträger
Bauträger hingegen sind Unternehmen, die Immobilien erstellen und verkaufen. Als Käufer haben Sie keine Entscheidungs- und Weisungsrechte über das Bauprojekt. Rechte und Pflichten eines Bauherrn liegen beim Bauträger. Ihr Vorteil ist der geringere zeitliche Aufwand, da Sie sich weder um behördliche Auflagen noch um Bauablauf und Beteiligte kümmern müssen.
Insgesamt ist der Bauherr für die erfolgreiche Umsetzung des Bauprojekts entscheidend. Er trägt Verantwortung und trifft Entscheidungen, die den Verlauf der Bauarbeiten und das Endergebnis massgeblich beeinflussen.